Quyền sử dụng đất không phải là bất động sản, mà là một loại quyền tài sản. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là đối tượng quan trọng và cơ bản của pháp luật về bất động sản, là nền tảng để hình thành các loại bất động sản khác. Vậy việc thực hiện các giao dịch cụ thể là cho thuê quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào?
1. Điều kiện cho thuê
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng loại đất cụ thể, việc thực hiện quyền này là khác nhau, cụ thể:
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện chung sau đây :
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Ủy ban nhân dân cấp xã là cấp có thẩm quyền xác nhận hiện trạng đất có tranh chấp hay không có tranh chấp;
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất, tùy thuộc vào từng loại, đất có thời hạn sử dụng có thể phân chia thành:
- Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (ví dụ, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo; đất tín ngưỡng; đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế sử dụng theo quy định của pháp luật, v.v.) hoặc;
- Đất sử dụng có thời hạn.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, cần căn cứ theo các giấy tờ giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất để xem xét thời hạn sử dụng đất.
Hiện nay, đối với đất sử dụng có thời hạn, thời hạn giao đất, cho thuê đất nhìn chung không quá 50 năm và có thể được xem xét gia hạn (áp dụng với tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam).
2. Quy trình cho thuê đất
Quy trình cho thuê đất bao gồm các bước chính sau:
Bước 1: Giao kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Bước 2: Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất với văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất;
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Thứ nhất, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thứ hai, xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thứ ba, trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Thứ tư, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Lưu ý: Theo quy định hiện hành, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trên đây là nội dung bài viết về vấn đề “Điều kiện và quy trình cho thuê quyền sử dụng đất ” mà Lawkey gửi tới bạn đọc. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 1900252511 để được hỗ trợ tư vấn miễn phí.