Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác. Tuy nhiên, điều kiện và quy trình của việc chuyển nhượng được thực hiện như thế nào? Trong bài viết dưới đây, Lawkey sẽ giải đáp giúp bạn đọc.
1. Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, tuân thủ nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản, bao gồm:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Thứ hai, dự án bất động sản đáp ứng điều kiện được phép chuyển nhượng, bao gồm :
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt;
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Thứ ba, điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải là là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có năng lực tài chính và phải có cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án .
Lưu ý đối với điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản:
- Bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản không cần phải ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư, nếu dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chấp thuận đầu tư. Như vậy, bên chuyển nhượng dự án đầu tư trong trường hợp này cũng không thuộc trường hợp được hoàn trả tiền ký quỹ.
- Ngoài thủ tục cho việc chấp thuận chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng sẽ không cần phải thực hiện một số thủ tục đầu tư liên quan đến việc chấp thuận dự án đầu tư (ví dụ như hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án, v.v.) nếu không có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
2. Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ – CP, Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản do Uỷ ban nhân dân tỉnh, Uỷ ban nhân dân huyện và do Thủ tưởng Chính phủ quyết định đầu tư được thực hiện khác nhau. Cụ thể:
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh:
Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi một bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền. Trong đó, hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:
(i) Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a và 08b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;
(ii) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
(iii) Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
(iv) Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo mẫu;
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối trên có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện như sau:
Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. Chủ đầu tư chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ giống như hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định việc đầu tư.
Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định theo quy định của pháp luật để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Các nội dung khác trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiện theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định việc đầu tư.
3. Các nghĩa vụ sau khi được chấp thuận chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ -CP, Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ.
Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Trên đây là nội dung bài viết “Điều kiện và quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản” mà Lawkey gửi tới bạn đọc. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 1900252511 để được hỗ trợ tư vấn miễn phí.